Go to content Go to navigation Go to search
lomasm-информационные технологии как связаться с lomasm it creative

Рекомендации Первой Всероссийской Конференции профессиональных участников рынка недвижимости

Москва, Государственная Дума 16-17 июня 1997 г.
Система отношений (правовых, экономических, организационных, культурных и политических) между субъектами гражданского права по поводу формирования, распределения, обмена, управления и потребления полезных свойств объектов недвижимости называется рынком недвижимости.
Роль и место рынка недвижимости в структуре экономики России и субъектов Российской Федерации обусловлены двумя факторами. С одной стороны, это сфера отношений, в которой принимают участие все граждане, а не только профессионалы. Поэтому все население заинтересовано, чтобы развитие рынка недвижимости обеспечивало условия экономического процветания и безопасности. С другой стороны, рынок недвижимости – составная часть рыночной экономики. Без развитого рынка недвижимости невозможно развитие инвестиционных процессов. А без инвестиций нет оживления хозяйственной активности, следовательно, нет роста производства и не может быть улучшения жизни.
Рынок недвижимости развивается. Постепенно складывается система регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Наиболее свободно осуществляется обращение жилья. Получили развитие и законодательную основу товарищества собственников жилья и кондоминиумы. Существуют (или создаются) органы лицензирования риэлторской, оценочной и иных видов деятельности. Развивается независимая оценка. Действует свободный нотариат. Начат эксперимент по реформированию системы налогообложения недвижимости. Предпринимаются попытки развития ипотеки. В регионах накапливается опыт работы с ценными бумагами (жилищные облигации, сертификаты). Формируется земельный кадастр.
Однако рынка объектов недвижимости (в том смысле, как они определены в Гражданском Кодексе) не существует. Скорее, сложились рынки отдельных элементов недвижимого имущества (квартир, офисов, помещений производственного назначения), где и происходит формирование разрозненных экономических и правовых предпосылок рынка объектов недвижимости. Ситуация характеризуется рядом негативных моментов.
1. Не решена проблема гарантии права собственности и иных прав на недвижимость:
не получил законодательного закрепления принцип защиты добросовестного приобретателя;
не разграничены отношения собственности между органами власти разных уровней (особенно вопросы владения, пользования и распоряжения землей), отсутствует система регистрации прав на недвижимость и сделки с ней, отсутствует система, при которой установленная муниципальными органами власти процедура оформления прав на застройку земельных участков получает форму законных ограничений использования недвижимого имущества (отсутствует правовое зонирование территорий);
не получила поддержки и развития титульного страхования на добровольной основе;
не прописан механизм обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, в которых одной из сторон являются граждане.
2. Отсутствует общегосударственная политика формирования правовых и экономических условий деятельности на рынке недвижимости. Это проявляется двояко.
2.1. Каждый сектор рынка недвижимости регулируется собственным законодательством:
рынок земли: гражданским, земельным, водным, лесным, о недрах, экологическим законодательством и законодательством о природопользовании;
рынок жилья и нежилых помещений: гражданским, жилищно-коммунальным законодательством, законами о приватизации, о капитальном строительстве и ремонте, законодательством о градостроительстве и архитектуре;
рынок промышленной недвижимости: гражданским законодательством и законами о приватизации; отсутствует общепринятое понятие «рынок недвижимости» и согласованная терминология, системных попыток взаимоувязки правовых механизмов регулирования этих сфер не предпринимается.
Это создает благоприятную почву для «законодательного произвола» местных органов власти в части определения состава и размеров сборов, тарифов арендной платы за землю и другую недвижимость, а также операции с ней.
2.2. Рынок недвижимости развивается стихийно. Ни на федеральном, ни на региональных уровнях (за исключением нескольких субъектов Российской Федерации) не создано подведомственной структуры по регулированию рынка недвижимости в целом. Регулирование развития рынка недвижимости органами власти происходит «вдогонку» за событиями. Единой государственной политики не выработано. Отсутствует контроль за деятельностью профессиональных участников рынка недвижимости, за недопущением работы без лицензии.
3. Налицо резкая неравномерность уровня развития отдельных секторов рынка недвижимости. В основе неравномерности лежат две причины: искусственное сдерживание формирования нормального рынка земли и монопольная практика местных органов власти.
3.1. Развитие рынка земли характеризуется следующими особенностями.
3.1.1. Частная собственность на землю признана лишь для следующих видов целевого использования:
крестьянское (фермерское) хозяйство, но отсутствует механизм выхода из колхоза с наделением землей,
индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное, дачное и садоводческое хозяйство,
участки под приватизированными предприятиями,
участки под товариществами собственников жилья (кондоминиумов),
участки под объектами недвижимости в сельской местности,
для использования в иных целях в соответствии с законодательством РФ за счет свободных земельных паев хозяйств и фонда перераспределения земель для руководителей и специалистов сельскохозяйственных органов, специалистов сельскохозяйственного профиля органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ, проработавших в колхозах, совхозах и др. сельскохозяйственных предприятиях не менее 5 лет.
3.1.2. Экономический оборот земли резко ограничен, как правило, законодательством субъектов Федерации. Проблему организации рационального использования земли подменили проблемой собственности на землю. В итоге:
земля может быть заложена только в натуре, что ограничивает оборот участков сельскохозяйственной земли колхозников (они обладают земельными долями, т.е. правами на землю),
сельскохозяйственная земля может быть заложена под кредит только на развитие сельского хозяйства, что делает эту сферу непривлекательной для банков,
заложенная сельскохозяйственная земля не подлежит аресту в течение года после заключения договора (контракта),
после публичной продажи земли характер ее использования может измениться лишь в соответствии с российским законодательством. Последнее предусматривает лишь два варианта: (а) если земли распределены в натуре – только для сельскохозяйственного использования; (б) если земля куплена с аукциона изменить характер использования практически невозможно в силу ограничений, накладываемых субъектами Федерации. Общего законодательства не существует.
3.2. Негативное влияние на развитие рынка недвижимости оказывает монополизм органов власти, государственных или «привластных» (т.е. выделившихся из министерств, департаментов администрации, префектур) коммерческих организаций. Наиболее распространенной причиной сохранения монополии является неупорядоченность и сложность процедуры оформления прав на застройку земельных участков: необходимо еще до начала строительства получить многочисленные согласования с различными подразделениями администрации и муниципальными предприятиями, что сопровождается требованиями предварительной оплаты многочисленных сборов и услуг, уровень которых заранее неизвестен, устанавливается «по ходу» оформления сделки и зачастую носит характер «натурального оброка».
В результате существует фактическое неравенство конкурентных условий для субъектов рыночных отношений.
4. Налогообложение недвижимости страдает тремя качественными изъянами:
налогообложение земли (земельный налог и арендная плата юридических и физических лиц) основаны на разрешительном использовании земли, что влечет отрыв цен на земельные участки от экономической основы – рыночной стоимости земли, а ставки налога завышены;
налогообложение недвижимости основано на недостоверных данных о стоимости облагаемого имущества, рыночная оценка стоимости недвижимости отсутствует;
налоги централизованы и местные органы власти не могут вносить изменения в налоговую политику, затрагивающие распределение доли налогов между уровнями власти.
5. Не соответствует потребностям времени управление недвижимостью (особенно – жильем). Центр тяжести управления и содержания жилой недвижимости лежит на муниципальном и областном бюджетах, в обслуживании и содержании жилья ЖЭУ являются монополистами, отсутствует конкуренция. В сфере нежилой недвижимости «управление» фактически сведено к эксплуатации зданий.
6. Информационное обеспечение деятельности на рынке недвижимости находится в зачаточном состоянии.
7. Наконец, продолжают сохраняться стереотипы общественного сознания в отношении недвижимости как «дарового блага и всеобщего достояния». Как следствие, органы власти и управления не видят в недвижимости источника средств для пополнения своих бюджетов и обеспечения задач развития территории.
В результате средства, вложенные в имущество, заморожены в буквальном смысле слова – они овеществлены и не могут быть превращены в источник инвестиций. Отсутствует финансово-экономический механизм взаимосвязи рынка капитала и рынка недвижимости. Чтобы решить эту проблему, необходимо на федеральном и региональном уровнях создать эффективную систему управления рынком недвижимости в целях использования потенциала недвижимости для стабилизации ситуации и создания условий экономического роста.
Исходя из изложенного, участники Конференции признали целесообразным рекомендовать органам власти и управления Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований, объединениям профессиональных участников рынка недвижимости, сосредоточиться на реализации следующего комплекса мер.
1. Меры по повышению гарантий прав собственности, совершенствованию механизмов правового регулирования их реализации.
1.1. Упорядочить права собственности Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на недвижимость, находящуюся на территории субъекта Федерации и приступить к проведению ее учета, инвентаризации и регистрации. В качестве первого шага:
провести четкое разграничение собственности на земельные участки на собственность Федеральную, субъекта Федерации и муниципальных образований,
принять единую методику классификации активов субъекта Федерации, составной частью которой является методика классификации объектов недвижимости и их элементов.
1.2. Ускорить принятие закона о государственной регистрации недвижимого имущества, прав граждан и юридических лиц на объекты недвижимости и сделок с ними. Обратить особое внимание на унификацию процедуры формирования объектов недвижимости, для чего установить единые для Российской Федерации:
а) состав, содержание и порядок ведения документации по формированию и государственной регистрации объектов недвижимости;
б) состав, содержание, порядок ведения и формат Единого государственного рееста в его традиционном (на бумажных носителях) и электронном виде;
в) порядок выдачи правоустанавливающих документов на объекты недвижимости и их части, а также порядок совершения регистрационных надписей (отметок) на регистрирующих документах;
г) положение о едином автоматизированном банке данных недвижимости.
Разработать Программу поэтапного и согласованного ввода единой системы учета объектов недвижимости, а также системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1.3. Разработать и принять Земельный Кодекс РФ в целях нормализации земельных отношений и вовлечения земли в экономический оборот.
1.4. Ускорить принятие Градостроительного Кодекса в целях создания системы регулирования (ограничения) использования недвижимости на основе правового зонирования территорий населенных мест.
1.5. Провести разграничение (уточнение или детализацию) полномочий и ответственности органов власти всех уровней по управлению имуществом в целях устранения ведомственности в управлении имущественным и природным комплексом субъекта Федерации. При необходимости, внести изменения в уже заключенные Договоры о разграничении полномочий между Правительством РФ и органами власти субъектов Федерации.
1.6. Разработать и утвердить в законодательном порядке единую терминологию профессиональной деятельности на рынке недвижимости, которая должна быть использована при разработке нормативных актов органов власти всех уровней.
2. Меры по реформированию налогообложения недвижимости охватывают два взаимосвязанных блока: развитие института независимой оценки и реформу налогообложения.
2.1. В целях развития института независимой оценки, становления общенациональных стандартов и повышение качества оценочной деятельности:
Принять федеральный закон об оценочной деятельности.
Разработать и рекомендовать к практическому использованию Примерное положение о порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Федерации и муниципальной собственности, а также прав на него.
2.2. В целях создания условий для постепенного перехода к налогообложению имущества, основанного на оценке его рыночной стоимости:
Ускорить рассмотрение и принятие нормативных актов, обеспечивающих начало проведения эксперимента в рамках проекта «Налогообложение недвижимости и формирование фискального кадастра недвижимости», разработанного в городах Тверь и Новгород. Особое внимание обратить на методологию проведения эксперимента и к концу 1997 года подготовить комплекс мер пошагового тиражирования его результатов на другие территории.
Принять Налоговый Кодекс Российской Федерации.
3. Меры по формированию условий для использования и расширенного воспроизводства недвижимости в экономическом обороте.
3.1. Ускорить принятие закона об ипотеке (залоге недвижимости).
3.2. Обеспечить реализацию Указа Президента РФ .О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы. (. 2281 от 24.12.93):
разработать комплексную программу формирования финансово-кредитного механизма обеспечения доступности строительства жилья для граждан и стимулирования привлечения банковских средств в жилищную сферу,
разработать механизм конкурсного привлечения банков к участию в управлении средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья.